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國內多地出新政穩樓市:南寧、長春等8個城市首套房主流首付比例為2成
編輯:大河房產網 2020年02月28日09:49 來源:21世紀經濟報道
摘要:目前絕大多數城市執行個人首套住房的商業貸款首付比例30%的政策,少部分為非限購城市,首付比例20%的居多。
目前絕大多數城市執行個人首套住房的商業貸款首付比例30%的政策,少部分為非限購城市,首付比例20%的居多。

    “救市”大招接踵而至,2月26日,廣東省東莞市住房公積金管理中心發布最新通知顯示,公積金最長貸款期限統一設定為30年,且可貸額度上浮,首套房最高貸款額度120萬元、二套房最高貸款額度80萬元。而在不久前,河南駐馬店市、廣西南寧市相繼發布鼓勵公積金購房的政策。其中,南寧允許公積金購買二套房,駐馬店市更是將首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%。此外,浙商銀行向各分支機構下發調整個人貸款政策的通知,明確提出對于“非限購”城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例下限從原來的三成(30%)調降至二成(20%)。同時,全國各地超20個省市先后出臺相關房地產政策,其中不乏放開房企融資和封頂銷售條件、刺激房地產預售加快等。而據據融360|簡普科技大數據研究院監測,目前已經有8個城市的首套房主流首付比例為2成。

    一線城市中三個再次下調首套房貸款利率水平

    據融360|簡普科技大數據研究院對全國35個重點城市533家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示,2020年2月(數據采集期為2020年1月20日-2020年2月19日),全國首套房貸款平均利率為5.50%,環比下降1BP,為對應期限5年期LPR加點70BP;二套房貸款平均利率為5.81%,環比下降1BP,為5年期LPR加點101BP。

    需要注意的是,2月20日央行公布最新一期LPR報價,5年期以上LPR為4.75%,較前值下調了5BP,但本次報告的數據采集均在2月20日之前,對應期限的5年期以上LPR水平仍是4.8%。

    監測的41個重點城市中,首套房主流首付比例為3成的城市數量最多,有30個,占比73%,包括廣州、深圳兩個一線城市和南京、杭州等28個二線城市;8個城市的首套房主流首付比例為2成,包括南寧、哈爾濱、長春等地;北京和上海兩個一線城市的首付比例為3.5成,惠州地區首套房主流首付比例為2.5成。

    主流首付比例是指,該城市的絕大多數甚至全部銀行都執行該首付政策。有些城市的部分銀行執行的首付比例與主流水平有所差異,但差異性主要表現為高于主流水平,只有極個別地區的個別銀行首付比例低于主流水平。

    基于融360|簡普科技大數據研究院監測的城市樣本來看,目前絕大多數城市執行個人首套住房的商業貸款首付比例30%的政策,不過,監測的41個城市為目前全國房地產市場較為熱門的地區,其中有少部分為非限購城市,首付比例20%的居多。

    2020年2月,19個城市首套房貸款利率環比有所下調,但下調幅度都比較小,均在1-5個BP之間;10個城市首套房貸款利率水平有所上漲,惠州漲幅最大,12BP的漲幅讓其直接晉位“破6”城市之一。

    2020年2月,一線城市中,除北京外,另外三個城市再次下調首套房貸款利率水平。廣州和深圳均環比下調3個BP,上海則環比下調2BP,下調后首套房貸利率再創新低,僅4.80%,和對應期限的5年期LPR水平一致。

    二線城市中,2020年2月,首套房貸利率變動幅度在5BP及以上的只有重慶、東莞和惠州三個城市。其中,重慶環比下降5BP,東莞環比上漲5BP,惠州環比上漲12BP。

    全國首套房貸款利率最低十城市中,2020年2月,6個城市的首套房房貸利率水平有所下降,其中,珠海環比下降4BP至5.34%,將杭州擠出最低十城市。最高前十城市名單不變,惠州地區首套房貸利率平均水平為6.11%,環比高達12BP的漲幅,使其一躍成為全國房貸利率第二高城市。

    風向意義大于實際作用

    融360|簡普科技大數據研究院的研究員李萬賦表示:除了房貸利率方面,未來房貸市場仍有以下幾點值得關注。

    一是按照央行規定,存量房貸定價利率基準換錨工作需在3月到8月期間完成。大部分銀行已經基本進入轉換細則的制定和系統開發的尾聲。有銀行表示,3月1日起,將正式啟動存量房貸用戶的合同轉換工作,且所有轉換流程可在線上閉環完成,用戶通過手機銀行或網上銀行即可進行操作。一方面,這毫無疑問可以大幅提高轉換效率;另一方面,這也與疫情期間的“無接觸”式服務理念相吻合。

    二是,有消息稱,浙商銀行近日下發調整個人貸款通知,對非限購城市,各分支機構可根據當地“限購”“限貸”和監管政策情況,將非限購城市居民家庭購買首次個人住房的首付貸款比例從原來的三成(30%)調降至二成(20%),引起了市場的廣泛關注。

    浙商銀行對此回應稱,始終嚴格執行監管部門關于限購和非限購城市差異化信貸政策,同時符合各分行當地房貸調控措施,與銀行同業執行要求基本相當。從法規意義上講,這也符合央行最新的關于個人住房貸款政策的相關規定。

    盡管有人將此解讀為各銀行在房貸首付政策調整的邊緣試探,但毫無疑問,銀行的舉動和回應可以體現出其未來房貸策略,未來,各銀行將在“因城施策”和“個人住房差異化信貸政策”上下更多的功夫,房貸利率水平的“多樣性”勢必愈加顯著。

    克而瑞地產研究表示: 浙商行和紹興的風向意義大于實際作用,主流城市跟進可能性較低。非限購城市的主體仍然是需求透支、市場承壓的三四線城市,新冠肺炎疫情爆發、返鄉置業受阻更是進一步加劇這類城市市場下行壓力,降低首付比例在短期內勢必有利于擴大需求面、刺激購房消費、避免樓市硬著陸。不過,浙商銀行的經營范圍僅覆蓋全國52個城市,其中“非限購”城市占比尚未過半,實際受惠的城市數量并不多。并且,浙商銀行營業網點、房貸業務規模較全國四大行仍有較大差距,政策本身所能釋放出的利好著實有限。

    克爾瑞認為浙商行還是紹興工行的示范意義較強,但主流城市跟進可能性較低。在“房住不炒、因城施策”的政策大環境下,為了支持疫情之后各地的復工復產,地方信貸政策的確存在適度放松空間。目前這一舉措并未被央行叫停,向市場傳遞積極信號,未來不排除其他城市銀行繼續跟進放松的可能性,但都在合乎現有的“限貸”政策規定體系下,操作執行層面的變化。


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